Permis d'urbanisme

Pour les permis d'urbanismes concernés par les annexes 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de la partie réglementaire du Code du Développement Territorial, le cadre "sols" du formulaire requiert de vérifier les données relatives au bien inscrites dans la BDES et de joindre en annexe un formulaire "sol" complété. Cette opération se déroule en trois temps:

1. Consulter la BDES (il n'est pas nécessaire de fournir un extrait conforme) et obtenir la couleur de la parcelle (ou des parcelles) concernée(s) par la demande de permis. (Vidéo explicative de l'utilisation de la BDES). L'information sera résumé en une couleur (soit "pêche", soit "lavande", soit "sans couleur"). Seules les parcelles en couleur pêche devront être indiquées au point I.1 du formulaire "sol".
2. Compléter le formulaire "sol" disponible ci-dessous en se renseignant sur l’obligation ou non de faire réaliser une étude d’orientation (cas de non-application ou dérogation délivrée par l’administration).
3. Joindre le formulaire "sol" avec éventuellement l'étude d'orientation requise à sa demande de permis d'urbanisme, ou la dérogation/dispense préalablement sollicitée et obtenue auprès de la DAS (Direction de l'Assainissement des Sols - DSD)

Si la parcelle est de couleur pêche dans la BDES ET que le projet visé par le permis d'urbanisme implique une modification de l'emprise au sol impactant la gestion des sols ET/OU un changement d'usage vers un usage plus sensible, alors le demandeur doit introduire une étude d'orientation (article 23 du Décret sols). Cette dernière doit être réalisée par un expert agréé sols. Cette étude prendra plusieurs mois. Le coût étant notamment fonction du contexte et de la complexité de l'étude, des devis comparatifs peuvent être demandés auprès des experts agréés sol. Le demandeur doit attendre d'obtenir le rapport d'étude avant de poursuivre la préparation de son dossier de demande puisqu'il s'agit d'un document à joindre à sa demande.

A noter que la réglementation sols prévoit des possibilités de non application (reprises et expliquées dans le formulaire annexe 8) et de dérogations et dispenses déclinées dans le formulaire de demande de dérogation/dispense . Les motifs de ces dernières sont "un programme d'investigation sol en cours et respecté", "un document administratif délivré et une absence de pollution postérieure" ou "une dispense accordée et une absence de pollution postérieure". Il peut donc s'avérer très utile de consulter attentivement la BDES pour connaitre le statut administratif de la ou des parcelle(s) en couleur pêche visées par la demande de permis, en vue de savoir si des démarches ont déjà été réalisées ou sont en cours sur celle(s)-ci.

Il existe ainsi des dispositions permettant de ne pas devoir réaliser une étude d'orientation sur les parcelles reprises en couleur pêche dans la BDES.

La dérogation, qui peut provenir de la situation administrative renseignées dans la BDES ou d'investigations réalisées à l'initiative du demandeur, ne pourra être accordée que par la DAS et devra être jointe à la demande de permis. Il est recommandé d’introduire cette demande de dérogation, dont l'instruction doit se réaliser dans les 60 jours si aucun complément n'est requis, le plus rapidement possible. Attention, une absence de décision de la DAS équivaut à un refus de la dérogation.

En cas d'obligation de réaliser une étude d'orientation, pour introduire sa demande de permis d'urbanisme auprès de la commune (ou du fonctionnaire délégué), le demandeur doit introduire cette étude de sol à la Direction de l'Assainissement (DAS) en vue d'obtenir un numéro de dossier et joindre cette étude à sa demande de permis d'urbanisme. Le demandeur indique également dans sa demande de permis le numéro de dossier qui lui a été attribué par la DAS, ce qui permet aux autorités compétentes de constater que le demandeur a bien entamé les démarches requises.

Ces deux opérations peuvent avoir lieu simultanément. Dans ce cas, les deux dossiers (demande de permis et étude d'orientation) sont traités en parallèle. A la fin de cette double procédure, le demandeur sera tenu de respecter les obligations liées à chacune des procédures et ce de manière cohérente. Ce qui peut représenter des complications sévères en cas d'incompatibilité entre le projet et l'état du sol.

Point important

Il est dès lors plus prudent de connaitre précisément l'état sol avant d'introduire la demande du permis d'urbanisme. Et donc commencer par solliciter la décision de la DAS sur l'étude d'orientation, sur base du dossier d'expertise. Cette décision conclura à la nécessité de poursuivre ou pas la procédure via des investigations complémentaires, voire un assainissement. Les frais engendrés peuvent être très conséquents et remettre en cause la faisabilité économique du projet. Les experts sols sont les partenaires privilégiés dans cette partie de la procédure.

A noter que si le permis n'est pas délivré ou n'est pas mis en œuvre, la poursuite des études ou de l'assainissement par le demandeur n'est pas obligatoire, sauf si le demandeur est désigné comme le titulaire des investigations par l'Administration (article 23§4 du Décret sols). Une notification de l'arrêt des investigations devra être faite sans délai auprès de la DAS.

La décision de la DAS peut toutefois aussi s'avérer sans conséquence pour la demande de permis et, au contraire, assure alors la stabilité juridique du projet.

Résumé (check-list)

En résumé, pour répondre aux exigences Sols du permis d’urbanisme, le dossier introduit à la Commune (ou auprès du Fonctionnaire délégué de la DGO4) doit comporter :

1. Le formulaire "sol" complété par le demandeur, en ce compris la preuve que la BDES a été consultée: ce résultat sera la couleur pêche ou lavande (ou l'absence de couleur pour le terrain concerné).
2. L’étude d’orientation ainsi que le numéro de dossier attribué lors de son dépôt à la DAS, sauf si le formulaire "sol" indique une condition de non-application ou si une dérogation ou dispense a été accordée par la DAS (le document accordant la dérogation/dispense doit dans ce cas être joint à la demande de permis).